지난 3월 11일 서울시의회에서 서울시 도시계획조례 개정안이 통과되면서, 서울 지역 내 준공업지역에서 아파트 등 공동주택을 건설할 경우 공공기여 등에 따라 용적률을 최대 400%까지 허용하는 내용이 포함되었다. 서울시 도시계획조례 개정안은 24년 6월 말 시행 예정이다. 서울시 준공업지역 용적률이 기존 250%에서 400%로 완화되면서 수혜지역과 기대효과에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 도시계획조례 내용
서울특별시 도시계획 조례 내용을 살펴보자.
서울특별시 도시계획 조례 제55조 (용도지역 안에서의 용적률)
제55조(용도지역 안에서의 용적률)
① 법 제78조제1항ㆍ제2항 및 영 제85조 제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다. <개정 2008. 7. 30., 2016. 7. 14., 2024.3.26.>
1. 제1종전용주거지역：100퍼센트
2. 제2종전용주거지역：120퍼센트
3. 제1종일반주거지역：150퍼센트
4. 제2종일반주거지역：200퍼센트
5. 제3종일반주거지역：250퍼센트
6. 준주거지역：400퍼센트
7. 중심상업지역 : 1천퍼센트(단, 서울도심 : 800퍼센트)
8. 일반상업지역 : 800퍼센트(단, 서울도심 : 600퍼센트)
9. 근린상업지역 : 600퍼센트(단, 서울도심 : 500퍼센트)
10. 유통상업지역 : 600퍼센트(단, 서울도심 : 500퍼센트)
11. 전용공업지역：200퍼센트
12. 일반공업지역：200퍼센트
13. 준공업지역： 400퍼센트
14. 보전녹지지역：50퍼센트
15. 생산녹지지역：50퍼센트
16. 자연녹지지역：50퍼센트
④ 제1항제13호에도 불구하고 준공업지역 안에서 공동주택 등의 용적률은 다음 각 호 이하로 한다. <개정 2010. 1. 7., 2011. 7. 28., 2016. 3. 24., 2017. 5. 18., 2019. 3. 28., 2020. 3. 26., 2021.1.7., 2021.12.30., 2024.3.26.>
1. 공동주택ㆍ노인복지주택ㆍ오피스텔ㆍ다중생활시설(그 밖의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)의 용적률은 250퍼센트로 한다. 다만, 지구단위계획을 통한 공공시설등 제공 시 시장이 정하는 바에 따라 400퍼센트까지 할 수 있다.
1의2. 제1호 본문에도 불구하고「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」제36조의 4 제2항 또는 [별표 2]에 따른 산업지원시설인 기숙사 및 오피스텔의 경우에 용적률은 400%로 한다.
2. 삭제 <2024.3.26>
3. 삭제 <2024.3.26>
4. 삭제 <2019. 7. 18.>
5. 제1호 본문에도 불구하고 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호의 각 목에 해당하는 산업단지인 경우, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 및 「산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률」의 각종 계획에 의하여 기숙사를 건축할 경우의 용적률은 400퍼센트로 한다.(공동주택, 노인복지주택, 오피스텔, 다중생활시설 이외의 용도와 함께 건축하는 경우도 포함한다)
6. 제1호 본문에도 불구하고 준공업지역안에서 제35조 제1호 다목에 따른 산업복합건물(별표 2 제3호에 따른 산업시설과 공동주택 등의 용도가 복합된 건축물)을 건축하는 경우에는 별표 2의 2의 용적률을 적용한다.
자세한 사항은 "서울특별시 도시계획조례" 법령 정보를 참고하시면 됩니다.
https://www.law.go.kr/자치법규/서울특별시 도시계획 조례/(9167,20240326)
2. 수혜지역
서울의 준공업지역(19.97㎢)의 82%는 영등포구(502만㎡)와 구로구(420만㎡) 등 서남권에 있다. 서남권은 영등포와 구로, 강서, 양천, 금천, 동작, 관악 등 7개 자치구를 말한다. 구별 준공업지역 면적은 다음과 같다.
| 구분 | 면적 (㎡) |
| 영등포구 | 502만 |
| 구로구 | 419만 |
| 금천구 | 412만 |
| 강서구 | 292만 |
| 성동구 | 205만 |
| 도봉구 | 149만 |
| 양천구 | 9만 |
| 강동구 | 7만 |
서남권을 제외하고는 성동구(205만㎡)와 도봉구(149만㎡) 순으로 준공업지역이 많은 것을 알 수 있다.
3. 기대효과 - 부동산 전망
서울시 내 준공업지역 면적이 넓고, 역세권 등 교통 요지가 많은 곳에 기대감이 높아지고 있다.
준공업지역은 용적률이 최대 250%로 제한되어 있었기 때문에, 재건축·재개발 시 사업성 부족 문제로 추진이 더뎠다.
정비사업의 지연으로 인해 슬럼화와 오피스텔 위주의 고밀 난개발이 가속화 되고 있다는 게 정설이었다.
이번 조례 개정으로 앞으로 준공업지역 내 아파트를 지을 경우 용적률을 400%까지 완화하고 준공업지역 내 주택단지가 광범위하게 조성된 지역은 주거지역 또는 준주거지역으로 용도지역 변경이 가능해졌다.
정비사업을 추진하는 지역은 사업성이 높아졌다는 기대감이 생겼지만, 높은 금리와 공사비 상승으로 얼마나 일반분양이 늘어날지는 지켜봐야 할 것으로 예상된다.
이렇게 서울시 준공업지역에 대한 용적률이 완화되면서 수혜지역과 기대효과에 대해 알아보았습니다. 다음 번에는 주요 개발계획과 정책 발표 내용에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.