부동산 상승기에 서울시 거의 대부분 지역이 '토지거래허가구역'으로 지정되었다는 사실이 이슈가 되어서 많은 분들이 이 구역에 대해서 이해를 하고 있을 겁니다. 부동산 규제정책의 일환으로 최근 도입된 것으로만 막연히 생각하고 있었는데, 사실 굉장히 오래 전인 1978년도에 도입되어 운영되고 있었던 정책이었단 사실 알고 계셨나요? 이런 토지거래허가구역의 5월 최근 지정현황을 살펴보고 부동산 거래시 유의사항에 대해 알려드리려고 합니다.
1. 토지거래허가제도란?
허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 제도를 말합니다.
(※ 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 교부)
여기서 소유권은 모두 알고있는 개념인데, 지상권은 무엇을 말하는 걸까요?
*지상권이란?
지상권이란 타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이다.(「민법」 제279조) 대한민국에서는 토지와 그 위의 정착물 등을 서로 별개로 취급한다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 정착물을 소유한 자가 다른 경우가 가능한 것. 따라서 건물의 소유자가 토지에 대한 지상권을 가지고 있다면 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 있다.
즉, 토지거래허가구역 내의 토지 거래 계약을 체결하는 때에 시장, 군수, 구청장 등의 허가를 받아야 하는 제도라고 할 수 있습니다. 허가를 받아야 하는 대상은 아래 내용을 참고하시면 됩니다.
*허가대상
① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우
② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)
- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함
- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단
③ 구체적인 허가대상
- 자기주거용 택지구입
- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
- 농업·축산업·임업 등의 영위
- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자
- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우
- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등
2. 2024년 토지거래허가구역 재지정(서울시)
1) 강남·서초 자연녹지지역 일대(27.29㎢) : ~ 2025. 5. 30까지 (1년 연장)
대상지역은
- 강남구 수서동, 개포동, 세곡동, 율현동, 자곡동, 일원동, 대치동 일원
- 서초구 양재동, 우면동, 방배동, 내곡동, 신원동, 염곡동, 원지동, 서초동 일원
2) 주요 재건축단지 등(강남, 영등포, 양천, 성동) : ~ 2025. 4. 26까지 (1년 연장)
대상 지역은
- 강남구 압구정동 아파트지구 24개 단지
- 영등포구 여의도동 아파트지구와 인근 16개 단지
- 양천구 목동 택지개발지구 14개 단지
- 성동구 성수동 전략정비구역 1~4구역
3) 서울 용산구 : ~ 2024. 12. 31까지 (1년 7개월 연장)
대상지역은
- 용산 정비창 개발사업 및 그 인근지역 : 이촌동, 한강로1가, 한강로2가, 한강로3가, 용산동3가, 원효로4가
(허가구역 해제 대상지역 : 용산구 이촌동, 한강로3가 0.02㎢)
3. 2024년 토지거래허가구역 해제 대상지역(서울시)
- 서울 강서구(과해동·오곡동·오쇠동) 2.19㎢ (해제일자 : 2024. 5. 13)
4. 토지거래허가구역 지정현황
토지거래허가구역의 지형도 및 토지조서를 확인하고자 한다면, 토지이음(http://eum.go.kr) 홈페이지를 참고하면 됩니다.
5. 토지거래허가구역에서의 제약사항(부동산 거래시 유의사항)
토지거래허가구역에서는 주택의 경우, 실거주 목적으로만 매매가 가능하며 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 불가능합니다.
투자 목적으로 매매 계약을 체결하고 대출을 받을 때 토지거래허가구역에 해당된다면 유의해야 하겠습니다.
<참고사항>
Q) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득이 가능한지?
A) 주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.
한 번 구역이 지정되면 1년마다 서울시 도시계획위원회 전체 회의에서 재지정 여부를 검토하기 때문에, 동향을 잘 살펴봐야 겠습니다.
토지거래허가구역의 지정 및 해제 현황을 살펴보며, 토지 및 주택 등 부동산 매매시 주의사항에 대해 살펴봤습니다. 다음에는 부동산에 대한 경제론 등에 대해서도 살펴보겠습니다.